Quelle différence entre la loi carrez et la loi boutin ?

La loi Carrez et la loi Boutin ont été instaurées pour encadrer les transactions immobilières en France. Ces deux dispositifs réglementaires, bien qu'indépendants, ont pour objectif d'assurer une plus grande transparence dans le secteur du logement. Ces dispositions légales témoignent d'une volonté politique déterminée à améliorer l'équité sur le marché immobilier tout en préservant efficacement les droits des occupants.

Différence entre le diagnostic loi Carrez et loi Boutin : En bref

• La loi Carrez, portant le nom de son initiateur Gilles Carrez, a été mise en application en 1996. Elle concerne uniquement les biens partagés en copropriété et exige un calcul précis de l'espace privé d'un logement lors de sa cession.
• La loi Boutin, introduite par Christine Boutin qui l'a initiée, est apparue en mars 2009. Son but est de défendre les locataires contre des pratiques abusives liées aux espaces habitables et elle ne s'applique qu'aux locations non meublées.

Qu’est ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez, du nom de Gilles Carrez qui l'a établie en 1996, concerne la vente de biens immobiliers en France. Le vendeur doit spécifier la superficie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans les documents concernant la vente. La superficie privative englobe les surfaces habitables et annexes dont le propriétaire dispose seul.

Les zones prises en compte sont celles avec une hauteur sous plafond dépassant 1m80, incorporant caves, garages, parkings et terrasses au même étage que le logement principal. Si cette surface n'est pas mentionnée ou erronément déclarée avec une marge d'erreur supérieure à 5%, l'acheteur est autorisé à demander une réduction proportionnelle du prix dans un laps de temps d'un an après l'acte authentique.

Il est important de noter que cette obligation ne touche que certaines transactions : ventes en copropriété horizontale (maisons) ou verticale (appartements). Lorsque ces critères ne sont pas remplis, comme pour les ventes en viager ou locations meublées par exemple, alors la loi n’est pas applicable aux parties impliquées.

L'application de la loi Carrez

Est-il clair pour tous que l'application de la loi Carrez ne se limite pas à la vente d'un bien immobilier ? Elle a un champ d'action plus large, englobant toute copropriété ou fraction de lot avec une superficie supérieure à 8 mètres carrés. Cette législation couvre aussi les biens immobiliers anciens et nouveaux.

Elle vise principalement à fournir au futur acquéreur une information exacte sur la surface du bien. C'est ainsi un moyen de protection contre des différends possibles liés aux divergences entre les mètres carrés annoncés par le vendeur et ceux réellement existants.

Il est important de préciser que son application impacte aussi le vendeur : en cas d’erreur dans le mesurage dépassant 5%, il doit ajuster proportionnellement le prix de vente.

Certains espaces ne sont toutefois pas soumis à cette loi, tels que les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8m².

En dépit de sa simplicité apparente, l'application concrète est souvent complexe et requiert généralement l'intervention d'un expert pour effectuer les mesures nécessaires afin d'éviter des désagréments futurs.

Le diagnostic selon la loi Carrez

La mise en œuvre de la loi Carrez nécessite un diagnostic précis. Ce dernier est réalisé par un expert qualifié dont le savoir-faire garantit une évaluation exacte de la surface privative d'un bien immobilier. Le calcul se fonde sur des paramètres spécifiques : uniquement les pièces ayant une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre sont considérées et certains espaces comme les caves, garages ou balcons ne sont pas inclus dans l'évaluation.

Le résultat du diagnostic doit être mentionné dans chaque acte authentique ou privé attestant la vente du lot ou d'une fraction de lot concerné. En cas d’erreur supérieure à 5% entre la superficie réelle et celle indiquée lors de la transaction, l’acheteur peut exiger une diminution du prix proportionnelle à cette différence.

Il faut souligner que ce diagnostic n’est pas nécessaire pour toutes les transactions immobilières : il est uniquement requis pour les ventes concernant des lots en copropriété (appartements notamment), contrairement aux maisons individuelles qui ne sont pas soumises à cette obligation. L'exigence légale vise donc essentiellement à protéger l'acquéreur contre toute surestimation potentielle de l'espace habitable lorsqu'il acquiert un bien immobilier en copropriété.

Qu’est-ce que la Loi Boutin ?

La loi Boutin, du nom de la ministre du Logement qui l'a mise en œuvre en 2009, a une portée plus spécifique que la loi Carrez. Elle s'applique uniquement aux locations non meublées destinées à être la résidence principale du locataire. L'évaluation de la surface habitable conformément à cette législation est une condition préalable obligatoire avant toute mise en location.

Contrairement à la loi Carrez qui se limite aux surfaces d'une hauteur supérieure à 1,80 mètre pour le calcul total, la loi Boutin considère l'ensemble des surfaces habitables pour déterminer l'espace total du logement loué. Cependant, certaines exceptions existent : les espaces tels que les balcons ou terrasses ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Le but premier de cette mesure est d'assurer une transparence maximale aux locataires sur l'espace réel qu'ils auront dans leur futur domicile. Si un écart important entre la surface annoncée et celle véritablement constatée après signature du bail (de plus de 5%), le locataire peut solliciter une réduction proportionnelle du loyer.

Il est impératif pour le propriétaire-bailleur d'être exact et minutieux lorsqu'il réalise ce diagnostic, afin d'éviter tout conflit ultérieur avec son locataire lié à des informations inexactes fournies au début. Il lui est recommandé de recourir aux services d'un professionnel certifié apte à effectuer correctement ces types de mesures complexes et réglementées par des normes strictes.

L'application de la Loi Boutin

L'application de la Loi Boutin diffère en certains points cruciaux de celle de la loi Carrez. Une étude réalisée par Le Parisien en 2019 a identifié plusieurs distinctions.

• La première distinction concerne le type de logement : la loi Boutin s'applique uniquement aux locations nues, la loi Carrez englobe toutes les ventes immobilières.
• Ensuite, une divergence apparaît dans le calcul des surfaces : sous l'emprise de la loi Boutin, seules les surfaces habitables sont mesurées alors que pour Carrez, il faut ajouter celles des annexes privatives.
• Le non-respect des obligations induites par chaque loi génère différentes conséquences. Pour Boutin, une erreur dans le calcul peut entraîner une diminution du loyer tandis que pour Carrez cela conduit à l’annulation du contrat.
• Pour finir, un délai d'un mois est accordé au locataire ou acquéreur pour contester avec application de La Loi Boutin alors qu’il disposera d'une année si La Loi Carrez est appliquée.

Il ressort clairement que malgré leurs similitudes apparentes et leur objectif commun de protection du consommateur, ces deux lois ont des modalités distinctes et spécifiques.

Le diagnostic selon La Loi Boutin

En vertu de la loi Boutin, l'établissement d'un diagnostic précis de la surface habitable est impératif lors de la mise en location d'un logement non-meublé constituant la résidence principale du locataire. Cette évaluation, effectuée par un expert agréé, doit éliminer certaines aires tels que les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines techniques et embrasures de portes et fenêtres.

Il faut également omettre les parties des logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80. Uniquement les volumes pouvant être réellement utilisés sont pris en compte dans le calcul de cette aire habitable.

Il convient de souligner que toute erreur supérieure à 5% entre l'espace mentionné dans le bail et celui vraiment mesuré peut entraîner une diminution proportionnelle du loyer. Une telle mesure cherche à protéger le locataire contre toute tentative d'exagération de superficie par le propriétaire. Par ailleurs, contrairement à ce qui se passe avec un bien en copropriété (loi Carrez), il n'y a pas obligation légale pour l'individu propriétaire ou l'agent immobilier s'ils omettent délibérément ou accidentellement cette information dans l'annonce immobilière. Toutefois cela pourrait constituer une faute grave s'il était prouvé qu'il y a eu volontairement tromperie sur cette caractéristique fondamentale du bien loué.

Comparaison entre la loi Carrez et la loi Boutin

En dressant un parallèle entre la loi Carrez et la loi Boutin, on distingue des variations significatives. La première, en application depuis 1996, se rapporte strictement aux transactions de vente d'un actif immobilier. Elle contraint le vendeur à déclarer l'étendue privative du logement. Dans l'hypothèse où une erreur est supérieure à 5%, une baisse proportionnelle du prix peut être réclamée par l'acquéreur.

De son côté, la loi Boutin, mise en place en 2009, intervient lors des locations non meublées destinées à être résidences principales. Le propriétaire est tenu de mentionner dans le contrat de location la surface habitable du logement loué sans prendre en compte les annexes (balcons,sous-sols...). Si cette dernière est inférieure à celle stipulée dans le bail avec plus de 5% d'écart, le locataire a droit à demander une diminution du loyer.

Ces deux réglementations ont comme finalité principale d'instaurer une transparence totale entre les parties concernées en matière immobilière pour éviter toute mauvaise surprise liée à l'espace occupé ou loué.

Il devient donc évident que bien que toutes deux touchent au domaine immobilier et se focalisent sur les surfaces habitables, elles divergent néanmoins quant aux situations qu’elles régulent : vente pour Carrez ; location pour Boutin. Un autre aspect distinctif touche aux espaces inclus dans chaque mesure : tout espace privatif selon Carrez ; uniquement ceux consacrés à l’habitation chez Boutin.